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オランダの不動産価格コロナでも上昇。8月は8%上昇で過去最高に
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オランダの不動産価格はコロナウィルスによる経済への打撃にも関わらず上昇を続けている。8月の不動産価格は昨年同時期と比較し8.2%上がり、全国平均の不動産価格は333,277ユーロ(約4千万円)と過去最高額となった。オランダ中央統計局CBSの経済部によればコロナ危機の不動産への影響はまだ出ていないという。これが2009年の金融危機と大きく異る。今回のコロナ危機では若者の失業者は増えたが、就業者では経済的問題はとくにない。

預金してもマイナス金利だし、金融資産には1.65%の資産税が課せられる。そして中央銀行によるインフレ促進政策。さらに住宅不足と少ない新規建設プロジェクト。ローン金利は限りなくゼロに近い。これらを総合すれば金融資産を持つよりも不動産に投資する人が増えるのは理がかなう。


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オランダの不動産市場の高騰もピークを超え、家賃の上昇率も減少気味
賃貸住宅の家賃はいまだに上昇中だ。しかし今年第1四半期の全国の上昇率平均は4.9%と低くなった。賃貸住宅ブローカーであるパラリウス(Pararius)が発表した数字である。
上昇率は下がったといっても、ハーレム、アルメール、そしてスキーダムといった大都市周辺では他の地域と比較し大幅に上昇している。アルメールでは15%も上昇し、1平米あたりの平均賃貸料金は13.78ユーロとなった。ハーレムでは同19ユーロ、アムステルダムでは23ユーロである。アムステルダムでは上昇率は低く3.6%だった。

州ごとで見ると上昇率が高いのはゼーランドとフレーフォランド州。フリースランド州では家賃自体が下がっている。オランダの不動産価格は高騰の一方だったが、パラリウス社によれば冷却期にはいってきているという。これにともない家賃も上昇が抑えられ気味。

アムステルダム市、投資目的の不動産購入を禁止に
アムステルダム市は、新規建設の不動産を賃貸目的で購入できないようにする意向だ。住宅不足で悩むアムステルダム市は、投資目的で不動産を購入する企業や個人による不動産価格の高騰を防ぐのが目的だと発表した。同市によれば、投資目的で購入する業者は、非常に高い家賃で主として駐在員や外国人などに家を貸している。一般市民は高額の家賃を払えない。

今後新規に建設される住宅を購入する人は自分で住むことが義務付けられる。ただし購入不動産を賃貸するのが禁止されるのは、新しく建設される住宅に限られる。市の担当議員であるイーフェンス氏は、「実際には古い住宅にもこの規制が適用されるといいのだが、これには法の改定が必要になる。」と述べている。

実際にこの規制がいつからどのような形で導入されるかはまだ未定だ。市当局は現在この規制によるリスクと例外について調査中である。例えば、違反した場合の罰金や、家族に貸した場合などの例外などについて検討している。

先週もアムステルダム市は、民泊に対する規制を強化すると発表している。とくに、国から家賃補助を受けている人がエアB&Bなどで部屋を貸している場合には、83,000ユーロという高額な罰金が課せられる。

オランダ不動産価格、2018年は市場最高に。今年は?
2018年もオランダの不動産価格は高騰し史上最高の価格を記録した。さらに売りに出た物件も数少ないという買い手にとっては大変な年だった。オランダ不動産協会(NVM)が9日に発表した統計によれば、2018年の平均販売価格は292,000ユーロ(約3800万円)。さらに売りに出してから販売されるまでの期間平均は40日と短い。また取引される不動産数も過去最低でオランダ全戸の1%と低かった。

さて不動産価格は昨年で天井に至ったのか、それとも高騰はまだ続くのか? アムステルダムの不動産協会会長ワイネン氏は「新築の建設が人口増加に追いつかない。」と高騰の理由をあげている。ABNアムロ銀行は8日不動産価格に関する報告書を発表、その中で2019年も6%上昇すると予想している。不動産不足に加え、低金利が続くというのがその理由だ。さらにオランダ経済の好調も続き、GDPそして所得も上昇すると見ており、不動産価格の下落は不動産協会も銀行もありえないとしている。

ただ外国人への賃貸用の高級物件の価格は下がる可能性がある。2000ユーロ以上の賃貸料を払える駐在員が減ってきているため、賃貸収入を見込んだ不動産購入が減ると見る向きもある。
しかしながら高い家賃を払うより不動産を購入する外国人従業員も増え、このグループと投資家が価格を競り上げていることも確かだ。

世界大都市で不動産価格下降現象、アムステルダムも波に乗るか?
ロンドンでは今年の初めに5年続いた不動産価格上昇(53%)に終止符が打たれ、昨年同時期比の1%減を記録した。ストックホルム、シドニー、メルボルンでも同様に何年も続いた価格上昇がやっと下降へ向かい始めた。ラボ銀行の経済部によれば、アムステルダムもこの傾向に同調する可能性もあるという。

大都市での不動産価格の上昇の足止めには政府の介入が功を奏しているようだ。ロンドンでの不動産価格下降の背景にはセカンドハウスへの不動産譲渡税の大幅値上げがある。これにより投資目的での不動産購入にブレーキがかかった。スエーデンではローン返済規制の厳格化、カナダやオーストリアではローンの上限規制などを導入した。

アムステルダムの不動産価格の上昇は異常ともいえ、過去5年間で72%も上がっている。オランダ全土でも平均30%の上昇だ。当然アムステルダムでも、新築の不動産では自分で住むことを義務付けるなど、投資家による不動産購入をできるだけ防ぐ措置を講じている。

アムステルダムの不動産価格上昇には、地方からの首都へ移住増加だけでなく、内外の投資家による投資そして海外からの赴任者の増加による住宅市場の加熱化が原因となっている。特に投資目的の不動産購入は増える一方だ。先の下降現象の予想とは裏腹に、ロンドンなどの大都市の不動産価格下降により、投資家がアムステルダムに目を向け不動産価格がさらに上昇するというシナリオもあると見る向きもある。

オランダの不動産市場過熱状態が続く。ハーグでは24%上昇
オランダの不動産価格の上昇が止まららない。これまではアムステルダムの不動産市場の過熱が問題となっていたが、ロッテルダムとハーグが勢いを増している。オランダ不動産連盟(NVM)が昨日発表した統計によれば、アムステルダムの年間上昇率は12%、これに対しハーグは24%、ロッテルダムは15%上昇している。オランダ全土平均で10%という上昇率だ。

不動産価格急騰の背景には低金利のみならず住宅の供給不足がある。2018年の第1四半期には昨年同時期に比較して13%も売家が減っている。NVMによれば、住宅を売りたい人が自分が住みたい物件を見つけるまで売却を待つため、供給不足となりこれが悪循環を生んでいる。

都市部では、オランダに住む外国人(駐在者)や個人投資家による購入が急増。特にハーグとロッテルダムでこれが顕著になっている。大都市では4分の1が投資家による購入だと言われている。個人投資家は比較的安い物件を購入し、ローン負担分より高い金額で賃貸。これがさらに物件不足を促進している。NVMは物件不足と新しい住宅の建設の遅れにより現在の不動産価格はさらに上昇を続けると見ている。