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過熱するオランダの不動産市場、1年間で過去最大の15%上昇。今後は?
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コロナ禍でもオランダの不動産価格の上昇は留まるところを知らない。2020年の平均価格は38万5千ユーロ(約5千万円)で、上昇率は15%と過去20年で最高の上げ幅だった。

価格上昇は、超低金利、異常な住宅不足、そして社会経済が安定しているという見通しがあることから来ている、と不動産業界は指摘している。過去3ヶ月を見ると北ホランド州で20%以上の価格上昇が見られることと、農村地区への移住の関心が高まっていることが特徴だ。また大都市での価格上昇は平均15%だが、すでに価格上昇が頭打ちに近づいているアムステルダムでは7%だった。アムステルダムの不動産の平均価格は52万ユーロ(6700万円)。中心地では72万ユーロ(9300万円)となっている。

家の形態別でみると、一番上昇率が高いのは一軒家で19%  また、新築住宅でも8%上がり平均43万3千ユーロとなっている。住宅供給も1995年以来最低のレベル。購入価格も提示価格を上回るものがほとんどで、10%以上の価格を入札しないと購入できない状態が続いている。とくにアムステルダムではこの入札競争が激しく、時には提示価格に10万ユーロ(約1300万円)を上乗せせねば買えないという地域もある。

今後この上昇はさらに続くのだろうか? この高値で住宅を購入した際にどんなリスクが考えられるのだろうか。コロナ危機が去り、国の企業に対する支援策が終焉し、金利が上昇した場合に、需要が急速に冷え込むかもしれない。それでもRabo銀行の専門家によれば、金利は低く抑えられ、今年も8%の上昇は続き、さらに来年も4%の上昇が期待されるという。スイスUBS銀行の報告書ではアムステルダムの不動産価格はバブル状態で、いつ崩壊するかわからないとなっている。これに対しオランダの銀行は、住宅不足は今後も続く上、新築住宅建設*が遅々として進まないことから価格はまだ上昇すると、強気である。


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上がり続ける不動産価格と深刻な住宅不足
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コロナ禍にもかかわらず住宅価格は上昇を続けている。これはオランダ人だけでなく、オランダに仕事や留学で滞在する人、オランダに移住する人にとっても大きな問題となっている。

購入価格も20年前の2000年が平均17万ユーロであったのが、昨年12月には33万ユーロとほぼ倍増している。上昇しているのは売家だけでなく借家の場合も同様で、賃貸住宅そのものを探すことすら難しくなっている。この価格上昇の一番の原因は住宅不足だ。一昔前は高齢者は老人用住宅などに移ったが今では自宅でそのまま暮らす人がほとんど。人口は増え続け国外からの就業者も増加している現在、とくに若い人が住宅を探すのは至難の技だ。

オランダには住宅不足からホームレスになった人が4万人もいる。これらのホームレスは野外で暮らすわけでなく、ほとんどが友人や家族の家を転々として暮らしている。このほか、正式な住居ではないバケーション用の家やキャラバンなどで暮らす人も6万人いる。また通常オランダでは義務教育が終わると親元から離れ自立していたが、住宅不足から大学や就職しても親元で暮らす人が増えている。

さてなぜ住宅価格が上昇しているのか。背景には経済成長と住宅ローンの金利下落による購入者の増加がある。家賃を払うよりもローンを組んだほうが安いからだ。また、金融危機で新規の住宅建設がストップしたことが住宅不足に拍車をかけてきた。そして、オランダへの移住者数の増加や高齢者が住居を保持し続けることによる住宅不足である。

解決法は住宅供給を増やすことだ。住宅建設に拍車をかけるだけでなく、たとえば、空いているオフィスビルを住宅に改造したり、恒久的ではない仮設住宅を増やすなどが考えられる。

オランダの不動産価格コロナでも上昇。8月は8%上昇で過去最高に
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オランダの不動産価格はコロナウィルスによる経済への打撃にも関わらず上昇を続けている。8月の不動産価格は昨年同時期と比較し8.2%上がり、全国平均の不動産価格は333,277ユーロ(約4千万円)と過去最高額となった。オランダ中央統計局CBSの経済部によればコロナ危機の不動産への影響はまだ出ていないという。これが2009年の金融危機と大きく異る。今回のコロナ危機では若者の失業者は増えたが、就業者では経済的問題はとくにない。

預金してもマイナス金利だし、金融資産には1.65%の資産税が課せられる。そして中央銀行によるインフレ促進政策。さらに住宅不足と少ない新規建設プロジェクト。ローン金利は限りなくゼロに近い。これらを総合すれば金融資産を持つよりも不動産に投資する人が増えるのは理がかなう。

オランダの不動産市場の高騰もピークを超え、家賃の上昇率も減少気味
賃貸住宅の家賃はいまだに上昇中だ。しかし今年第1四半期の全国の上昇率平均は4.9%と低くなった。賃貸住宅ブローカーであるパラリウス(Pararius)が発表した数字である。
上昇率は下がったといっても、ハーレム、アルメール、そしてスキーダムといった大都市周辺では他の地域と比較し大幅に上昇している。アルメールでは15%も上昇し、1平米あたりの平均賃貸料金は13.78ユーロとなった。ハーレムでは同19ユーロ、アムステルダムでは23ユーロである。アムステルダムでは上昇率は低く3.6%だった。

州ごとで見ると上昇率が高いのはゼーランドとフレーフォランド州。フリースランド州では家賃自体が下がっている。オランダの不動産価格は高騰の一方だったが、パラリウス社によれば冷却期にはいってきているという。これにともない家賃も上昇が抑えられ気味。

アムステルダム市、投資目的の不動産購入を禁止に
アムステルダム市は、新規建設の不動産を賃貸目的で購入できないようにする意向だ。住宅不足で悩むアムステルダム市は、投資目的で不動産を購入する企業や個人による不動産価格の高騰を防ぐのが目的だと発表した。同市によれば、投資目的で購入する業者は、非常に高い家賃で主として駐在員や外国人などに家を貸している。一般市民は高額の家賃を払えない。

今後新規に建設される住宅を購入する人は自分で住むことが義務付けられる。ただし購入不動産を賃貸するのが禁止されるのは、新しく建設される住宅に限られる。市の担当議員であるイーフェンス氏は、「実際には古い住宅にもこの規制が適用されるといいのだが、これには法の改定が必要になる。」と述べている。

実際にこの規制がいつからどのような形で導入されるかはまだ未定だ。市当局は現在この規制によるリスクと例外について調査中である。例えば、違反した場合の罰金や、家族に貸した場合などの例外などについて検討している。

先週もアムステルダム市は、民泊に対する規制を強化すると発表している。とくに、国から家賃補助を受けている人がエアB&Bなどで部屋を貸している場合には、83,000ユーロという高額な罰金が課せられる。

オランダ不動産価格、2018年は市場最高に。今年は?
2018年もオランダの不動産価格は高騰し史上最高の価格を記録した。さらに売りに出た物件も数少ないという買い手にとっては大変な年だった。オランダ不動産協会(NVM)が9日に発表した統計によれば、2018年の平均販売価格は292,000ユーロ(約3800万円)。さらに売りに出してから販売されるまでの期間平均は40日と短い。また取引される不動産数も過去最低でオランダ全戸の1%と低かった。

さて不動産価格は昨年で天井に至ったのか、それとも高騰はまだ続くのか? アムステルダムの不動産協会会長ワイネン氏は「新築の建設が人口増加に追いつかない。」と高騰の理由をあげている。ABNアムロ銀行は8日不動産価格に関する報告書を発表、その中で2019年も6%上昇すると予想している。不動産不足に加え、低金利が続くというのがその理由だ。さらにオランダ経済の好調も続き、GDPそして所得も上昇すると見ており、不動産価格の下落は不動産協会も銀行もありえないとしている。

ただ外国人への賃貸用の高級物件の価格は下がる可能性がある。2000ユーロ以上の賃貸料を払える駐在員が減ってきているため、賃貸収入を見込んだ不動産購入が減ると見る向きもある。
しかしながら高い家賃を払うより不動産を購入する外国人従業員も増え、このグループと投資家が価格を競り上げていることも確かだ。