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オランダの深刻な住宅不足、5つの問題点と解決策
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12日日曜日、政府の住宅政策に抗議する数千人が参加する大規模なデモがアムステルダムで予定されている。オランダでは数年にわたり深刻な住宅不足が続いている。家賃は上昇し続け、住宅価格は高騰する一方。その原因は?解決策はあるのか?

1.少なすぎる新規住宅建設
現在、住宅の需要に対して約30万戸が不足している。解決方法は、新規に住宅を建設するという単純なものだが、ここ数年間ほとんど満たされていない。国務省の依頼でABFリサーチ社が調べた調査では、この住宅不足は2035年になっても解決しそうにない。住宅購入熱は、超低金利のせいで収まるところを知らず、需要は高まる一方だ。

2. 低家賃の住宅不足
低価格住宅(ソーシャルハウジング)を提供する住宅組合(Woningcorporatie)に対する税金が問題となっている。50戸以上の公営住宅を賃貸する住宅公団に対する税金が2012年から導入され、毎年17億ユーロが課税されている。これにより住宅組合は新規に住宅を建設することをやめた。この税金を廃止すれば、住宅組合も新規に住宅を建設し住宅供給を増やせるはずだ。

3.フリーセクターを牛耳る投資家
低所得者用住宅(ソーシャルハウス)以外の住宅はフリーセクターの住宅と呼ばれ、家賃は自由に設定できる。投資家がフリセクターの住居を買い占め、高い家賃で賃貸しているのも大きな問題となっている。機関投資家だけでなく、個人も貯蓄より不動産投資のほうが利回りはいいため、住宅を買い賃貸している。住宅不足を反映し、家賃は上がる一方だ。住居の賃貸に対し、家主の所得税が優遇されているが、これを廃止することで解決へ一歩近づくはずだ。

4.フリーセクターに翻弄される
政府によるフリーセクターの家賃制限もデモ参加者の要望のトップにある。公営住宅の家賃は、ポイント制で決まるが、同じような制度をフリーセクターの住居にも適用することを求めている。

5.格差は広がるばかり
上記の問題に翻弄され社会格差が広がる一方だ。低所得者は所得の多くを家賃に持っていかれ、ますます貧困化している。これまで低家賃の住宅が立ち並んでいたエリアは、取り壊され、もっと実入りのいい高級住宅に建て直されている。こうして大都市は、高級住宅を賃貸したり購入できる金持ちばかりが住む街に変貌している。これに対し政府は本腰を入れて対策を練らねばならない。今回のデモは政府の早急な対策を要求しており、多くの人が参加すると見られる。


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上がり続ける不動産価格と深刻な住宅不足
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コロナ禍にもかかわらず住宅価格は上昇を続けている。これはオランダ人だけでなく、オランダに仕事や留学で滞在する人、オランダに移住する人にとっても大きな問題となっている。

購入価格も20年前の2000年が平均17万ユーロであったのが、昨年12月には33万ユーロとほぼ倍増している。上昇しているのは売家だけでなく借家の場合も同様で、賃貸住宅そのものを探すことすら難しくなっている。この価格上昇の一番の原因は住宅不足だ。一昔前は高齢者は老人用住宅などに移ったが今では自宅でそのまま暮らす人がほとんど。人口は増え続け国外からの就業者も増加している現在、とくに若い人が住宅を探すのは至難の技だ。

オランダには住宅不足からホームレスになった人が4万人もいる。これらのホームレスは野外で暮らすわけでなく、ほとんどが友人や家族の家を転々として暮らしている。このほか、正式な住居ではないバケーション用の家やキャラバンなどで暮らす人も6万人いる。また通常オランダでは義務教育が終わると親元から離れ自立していたが、住宅不足から大学や就職しても親元で暮らす人が増えている。

さてなぜ住宅価格が上昇しているのか。背景には経済成長と住宅ローンの金利下落による購入者の増加がある。家賃を払うよりもローンを組んだほうが安いからだ。また、金融危機で新規の住宅建設がストップしたことが住宅不足に拍車をかけてきた。そして、オランダへの移住者数の増加や高齢者が住居を保持し続けることによる住宅不足である。

解決法は住宅供給を増やすことだ。住宅建設に拍車をかけるだけでなく、たとえば、空いているオフィスビルを住宅に改造したり、恒久的ではない仮設住宅を増やすなどが考えられる。

アムステルダム、投資目的の住宅購入を禁止する計画
アムステルダム市議会は、投機のための不動産購入を禁止する意向だ。「深刻な住宅不足を利用して利益を上げている。」と市当局は批判している。

先週アムステルダム市議会では、新築住宅を賃貸目的で購入することを禁じる法案の検討に入った。対象となるのはこれから建設予定の新築住宅である。オランダとくにアムステルダムの不動産価格の上昇は止まりそうもない。とくに投機目的で住宅を購入し高い家賃で貸し出すという取引が増えており、これも価格上昇に拍車をかけている。オランダ中央銀行によれば、住宅売買取引の5件に1件はこういった投機目的だという。「個人用住宅賃貸市場は拡大の一方。これに歯止めをかけねばならない。」と市議会。

個人の住宅購入者は、こういった機関投資家には勝てない。投資家は潤沢な資金を持っているだけでなく、不動産投資による高い利益率を熟知している。これがさらに不動産価格を上げることに繋がり、一般の人には手が届かなくなるという悪循環を生んでいる。50平米の小さなフラットでも月に1300から1500ユーロの家賃収入がある。銀行に預金していてもこれだけの利子は生まれない。

住むために住宅を購入する人々を守るために、このような法律必要になると市議会。法案には、自分が住まない場合には、家族に貸すか、家賃の上限を1027ユーロにするなどが含まれている。

欧州他国でも同様な問題が生じているが、法律で禁止しようとしているのはアムステルダムが初めてである。ベルリンやバルセロナでは市が住宅を買い上げるという試みを行っている。イギリスでは2つ目の住宅購入に高い税金をかけるなどの措置を導入し、投機による不動産価格の上昇を防ごうとしている。
アムステルダム市では今週から、市の許可なしに自宅をエアビーアンドビーなどの民泊として貸し出すことも禁止となった。

来年から新入社員やパートそして個人事業主も住宅ローンが借りやすく
高騰する家賃を払うより、金利が歴史的に低い今、ローンを組んで住宅を購入するほうが安い。しかしこれまで仕事に就いたばかりのいわゆるスターターには住宅ローンを組むのが難しかった。これが2020年1月から住宅ローン機関の方針が緩和され、ローンが組みやすくなる。

雇用契約がある人はこれまでも住宅ローンは比較的たやすく組むことができたが、個人で事業を営む人や派遣で働く人、期限付き雇用契約の人などは、とくに困難だった。これが来年から少し簡単になるようだ。
住宅ローン保証機関NHGによれば、新しい査定法はパートタイムで働くスターターに魅力的だという。査定では現在の所得だけでなく、将来的な予想所得も考慮する。

派遣会社から派遣されているパートタイマーは、最近ではローンが組みやすくなってきている。これに対し個人事業主は、年次報告書を提出してからローンが決まるまで時間がかかるだけでなく、借りれる総額も低かった。

いくつかの住宅ローン会社は、個人事業主に対しNHGの保証なしでのローンをテスト的に開始したが、今のところ結果はかなり良い。2020年1月からING銀行、Rabo銀行、ABNAmro銀行など9つの機関で、新しい査定法でのローンを開始する。第1四半期だけで800人程度のスターターや個人事業主がローンを組むことになると予想されている。

住宅不足のアムステルダムで新築住宅建設ラッシュ
今年アムステルダムでは市によって8639戸の住宅建設が開始され、過去最大の記録を更新した。新しく建設される住宅のほとんどがアムステルダム北部(Noord)地区。2017年の新築住宅建設数は7264戸、2016年は5700戸だった。アムステルダム市の住宅担当イフェンス議員は「この数値には満足しているが、住宅不足の解決にはまだまだ遠い。」と述べ、2025年までには合計52,500戸を建設すると意欲を示した。オランダでは新規に住宅を建設するのは一部の例外はあるものの基本的に市町村が不動産開発会社を通し行っている。

8639戸のうち過半数である4371戸は、高額な賃貸あるいは購入用となっている。低所得者が多いアムステルダム市でなぜこのような高価格帯の住宅が建設されているのか? これは緑の党が市の政権を握る前に不動産開発会社が市からとりつけた建設物件だったという背景がある。

新規建設中の住宅の36%、合計3116戸はソーシャルハウス(低所得者用住宅)である。高額な住宅と低所得用住宅の間にはさまれる中間価格の住宅の建設は遅れており、全体の13%に過ぎない。イフェンス氏は今後は低中所得者用住宅の建設を増やすと述べている。

新規住宅の多くがアムステルダム北部、とくにアイウーフェルス(Ijoevers)、NDSM造船所跡地、オーフェルフークス、バウクスローターハム地区で建設されている。次に多いのは南東部(Zuidoost)で1493戸。ここでは学生用住宅が多い。ニューウエスト地域では高価格帯の賃貸住宅が、西部と東部では購買住宅が建設されている。中央部では347戸が建設されているが、このほとんどが高額賃貸用である。

アムステルダムの刑務所、1350戸の住宅へ変貌、98%の建材をリサイクル
受刑者減少で空き状態となっているアムステルダムの刑務所群「ベイルマーバーエス(Bijlmerbajes)」が1350戸の住宅へと生まれ変わる。アムステルダム南東部にあるこの刑務所地区は新しい住宅地として生まれ変わり「バーエス地区」と名付けられる。国有不動産会社は刑務所地区を8400万ユーロで不動産開発会社AMに売却し、このAM社が再開発を行うもの。

現在この地区には高層刑務所が5棟建っているが、外壁や屋内をすべて壊し全く新しいビル群となる。1棟は「緑の棟」となり垂直に伸びる公園と緑地に変わる。中心となる棟はアーティストのアトリエなどアートの場になる。住宅棟は、仕事を始めたばかりの低所得者用から高級住宅そして介護住宅までが混在する。分譲と賃貸も入り交じるといった、オランダならではの都市計画だ。

この開発計画で最も注目すべきは、新しく生まれ変わる建物の98%が刑務所で使用していた建材をそのまま利用するという点である。例えば学生用住宅の外壁は刑務所のものをそのまま使ったり、壊したコンクリートは新技術を使いリサイクルし再度使用する。監房のドアで橋が作られ、柵もバルコニー用に再利用される。

またこの住宅地区は100%カーボン・ニュートラルとなる。使用するエネルギーはすべて独自に生産するというシステムで、すべての棟にソーラーパネルが取り付けられるだけでなく、屋根にも風力タービンが設置されるなど徹底している。不動産開発会社AMはオランダの大手建設会社BAMの子会社。同社はこの住宅開発を建築事務所「Fabrications」「OMA」そして「Lola Landscape」と共同で行う。

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