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住宅難。駐在員が戻り、家賃がまた値上がり
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賃貸物件を紹介するプラットフォームを運営するParariusによれば、コロナ禍で帰国する駐在員が増え一時的に家賃が下がっていたが、今年の夏以来また値上がりが始まっているという。政府による補助がない自由セクター(Free Sector)の家賃は7月、8月、9月には前年同月比で2.5%アップしている。家賃はこの3ヶ月平均で1平米あたり17ユーロ。家具付きの場合の平均家賃は1平米あたり18.99ユーロとなっている。ただし、家具なし、その他の設備なしという、いわゆる裸の状態の物件は同12.6ユーロと4.9%の値下げが見られる。

いわゆる自由セクターでの借家の需要は高い。オランダではたった7%がこの自由セクターの借家なので、家賃は上がる一方である。昨年はコロナ危機で帰国する外国人が多く、一時的に家賃は下がっていた。しかし入国が可能になって以来、アムステルダムなどの人気都市の家賃は上昇を続けている。アムステルダムの平均家賃は1平米あたり22.44ユーロ。このほか、フレーフォランド州やフローニンゲン州そしてヘルダーランド州といった地方都市でも家賃は大幅に上がっている。

Prerius社は、政府がなんの対策も取らなければ家賃はこの後も上昇を続けると見ている。政府は不動産投資企業が新規住宅を建てることを制限する意向だが、これは解決策ではないとコメントしている。


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家賃の敷金が返金されない
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オランダでも家を借りるときには敷金を支払うが、契約終了次に何の問題がなくても敷金が戻ってこない場合が多いという。賃貸連盟(Woonbond)によれば、貸主がわざと返金を遅らせたり拒んだりすることがあり、この団体がクレームや相談を受け取ることが多いという。賃貸者が訴訟しないことを想定し、家主はいろいろな理由をつけて敷金を返済しないという場合がある。

アムステルダム市内だけでも敷金が不当に返済されないケースが数百件起きているという。とくに外国人駐在者や移住者が被害にあっている。外国人が家を借りる場合、家賃の2−3倍の敷金を払うことが多い。アムステルダム市内では家賃は月額2000ユーロが普通だが、敷金は4000から6000ユーロという金額だ。たいていの駐在者は短期間で帰国あるいは異動するため、家主はそのまま敷金を返済しないというケースが起きている。あるいはあらゆる理由をつけて返済を延長する。これはアムステルダムだけでなく、ハーグやロッテルダム、ユトレヒトといった大都市でも同様だ。

敷金が不当に返金されない場合には訴訟することが可能だ。いずれにせよ、入居前と退去時に家主といっしょに損傷がないかどうかすべてをチェックするのが大切であると、賃貸団体。ちなみにイギリスでは敷金は第3者の団体に預けることで、このような不当な返金拒否を防いでいる。昨年11月にオランダの国会でも緑の党がこれを提議したが、却下されている。

オランダ、都市部での家賃下がる
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アムステルダムやハーグそしてアイントホーフェンなどの都市部での家賃が下降している。長期間オランダでは家賃が上昇し続けてきたが、この第2四半期にはじめての下降である。ただし全国平均では2.4%の上昇。ユトレヒトではなんと5%も上がっている。(前年同時期との比較)

調査をした賃貸業者パラリウス(Pararius)によれば、外国人駐在者たちがコロナ危機で一時的に自国に帰ったことが起因しているという。「駐在員がいなくなり、部屋が空くことになったが、空き部屋を保持するより低家賃でも貸したほうがいい」というオーナーが多いらしい。アムステルダムで賃貸を行っている不動産業者によれば、これまで顧客の80%が駐在員だったが今では半数以下だという。たとえばアムステルダムのバウテンフェルダートの120平米のマンションは、これまで月額2400ユーロという家賃だったがこれを1850ユーロに値下げしている。ただし家賃の低下は新規に契約する場合であり、年間で契約している場合には家賃の変更はない。

アムステルダムでは駐在員の減少のほか、これまでエアビーアンドビーなどの民泊に貸していたのが旅行者がいなくなり、空き部屋が増えている。これも家賃の低下の一因となっている。

オランダの不動産市場の高騰もピークを超え、家賃の上昇率も減少気味
賃貸住宅の家賃はいまだに上昇中だ。しかし今年第1四半期の全国の上昇率平均は4.9%と低くなった。賃貸住宅ブローカーであるパラリウス(Pararius)が発表した数字である。
上昇率は下がったといっても、ハーレム、アルメール、そしてスキーダムといった大都市周辺では他の地域と比較し大幅に上昇している。アルメールでは15%も上昇し、1平米あたりの平均賃貸料金は13.78ユーロとなった。ハーレムでは同19ユーロ、アムステルダムでは23ユーロである。アムステルダムでは上昇率は低く3.6%だった。

州ごとで見ると上昇率が高いのはゼーランドとフレーフォランド州。フリースランド州では家賃自体が下がっている。オランダの不動産価格は高騰の一方だったが、パラリウス社によれば冷却期にはいってきているという。これにともない家賃も上昇が抑えられ気味。

オランダ全土での平均家賃1000ユーロを超える
オランダ不動産協会(NVM)が7日発表した統計によれば、2017年平均家賃が月額1000ユーロを超えたという。これは2016年に比較して2.5%の上昇である。オランダの賃貸には2通りあり、ひとつは助成金による比較的安い家賃で入居できるもの(Sociale Huurwoning)、もうひとつはフリーセクターと呼ばれる家賃を自由に決められるもの。上記数値はフリーセクターの家賃である。助成金による安い賃貸住宅の入居には収入の上限規制や長いウェイティングリストがあるため、日本から駐在や移住でオランダに住む人の入居はほぼ不可能だと考えていい。フリーセクターの住居は入居は簡単だが家賃は高い。オランダの賃貸住宅の62%はこのフリーセクターのものである。

家賃が高いのはアムステルダムがある北オランダ州。平均で1平米あたり15.22ユーロとなっている。ユトレヒト州と南オランダ州の平均は同10.78ユーロ。家賃が一番低いのはフリースランド州で8.09ユーロである。
家賃の上昇が一番大幅だったのがアルメール(18.6%)、アイントホーフェン(11%)そしてロッテルダム(10.2%)で、ロッテルダムの平均家賃は1平米あたり12.25ユーロ。

オランダでは中間クラスの賃貸住宅(710−1000ユーロ)が慢性的に不足している。昨年には15000戸の新規賃貸住宅が建設されたがそれでも需要に間に合わない状況だ。とくに需要が高いアムステルダムでは新規建設の住宅のうち中間クラスのものは7%にすぎない。
ただ国内外の投資家による賃貸住宅への投資は増えている。個人投資家によるものだけでなく、不動産ファンドや保険会社による投資である。

アーティストに魅力なロッテルダム、家賃高騰で危機に
家賃も比較的安くカルチャーも独自なロッテルダムは、いろいろな分野のアーティストを引き寄せてきた。しかしオランダ経済好調の波に乗ったロッテルダムでは家賃も高騰している。市の文化担当議員であるランゲンブルグ(民主66党)は、アートや文化を職業とする市民約3500人(このうちビジュアルアーティストは1350人)が、活動するのに必要なスペースを確保できるよう早急な対策が必要だと述べている。市が運営するアトリエやスタジオは限られているため、今後5年間に大幅に増やす必要がある。さらに、市所有でない場所も絵画、演劇、映画、写真、デザイン、建築などを職業とする人々に開放するよう努める計画だ。

ロッテルダムはその独自の文化で人気が上昇中。住宅のみならずアトリエやスタジオスペースは需要が供給を大幅に上回るようになり家賃は高騰している。
これまでアーティストは、古い学校や工場などを改造した建物に集まることが多かった。しかし、学校や工場も住宅用にと不動産ディベロッパーの格好の餌食となり、アーティストは追い出されるはめに。アーティストは往々にして収入は少ないのにスペースが必要だ。これではアトリエを探すのがほぼ不可能になり、収入が減るという悪循環に陥る。

ロッテルダム・アーティスト・スタジオ基金(SKAR)はこの状況を打破するため、24塔の建物に291戸のアトリエを用意し491人のアーティストに貸している。賃料は1平米50ユーロ(年間)と低く抑えている。ハーグでも同じような動きがあり、クリエーターやハイテクのスタートアップのために、4000平米のスペースを確保、2018年にオープンの予定だ。

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