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アムステルダム、投資目的で購入した不動産の賃貸禁止を検討
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アムステルダム市は、WOZと呼ばれる公示価格が512,000ユーロ(約6600万円)以下の家を購入した場合、賃貸せずに自分で居住しなければならないという条例を導入する計画だ。投資家が不動産を購入し不当に高い家賃で賃貸するのを防ぐのが目的である。

512,000ユーロまでという価格帯を設けることで、アムステルダム市内の60%の不動産が投資目的で購入されるのを防ぐことができるという。「この住宅難を利用し、(個人)投資家が家を購入し高い家賃で貸して利益を上げるのは許されることではない。」と市議会。購入後最低5年は自分で居住しなければならなくなる

ただし例外もある。購入した家を親、兄弟、子供などの家族に貸す、あるいは海外転勤などのために一時的に貸すのは問題ないという。また家の一部がオフィス、店舗などである場合も例外となる。この条例に関して市民は意見を市に提案できる。3ヶ月後に条例が発足するか否かが決定する。

アムステルダムでは30%の不動産が個人投資家が所有している。過去7年間で不動産価格は約2倍の平均50万ユーロとなっている。

この賃貸禁止条例は、来年の1月からアムステルダム以外の都市でも実施されそうだ。一部の地域で、投資目的での購入が禁止される。このためこれから2ヶ月間の間、不動産投資が活発化しそうだ。


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住宅難。駐在員が戻り、家賃がまた値上がり
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賃貸物件を紹介するプラットフォームを運営するParariusによれば、コロナ禍で帰国する駐在員が増え一時的に家賃が下がっていたが、今年の夏以来また値上がりが始まっているという。政府による補助がない自由セクター(Free Sector)の家賃は7月、8月、9月には前年同月比で2.5%アップしている。家賃はこの3ヶ月平均で1平米あたり17ユーロ。家具付きの場合の平均家賃は1平米あたり18.99ユーロとなっている。ただし、家具なし、その他の設備なしという、いわゆる裸の状態の物件は同12.6ユーロと4.9%の値下げが見られる。

いわゆる自由セクターでの借家の需要は高い。オランダではたった7%がこの自由セクターの借家なので、家賃は上がる一方である。昨年はコロナ危機で帰国する外国人が多く、一時的に家賃は下がっていた。しかし入国が可能になって以来、アムステルダムなどの人気都市の家賃は上昇を続けている。アムステルダムの平均家賃は1平米あたり22.44ユーロ。このほか、フレーフォランド州やフローニンゲン州そしてヘルダーランド州といった地方都市でも家賃は大幅に上がっている。

Prerius社は、政府がなんの対策も取らなければ家賃はこの後も上昇を続けると見ている。政府は不動産投資企業が新規住宅を建てることを制限する意向だが、これは解決策ではないとコメントしている。

ロッテルダムにオランダで最も高い住宅ビル
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オランダの建物がどんどん高くなり、ほとんど高層ビルがなかった数十年前と比較すると雲泥の差である。ロッテルダムに建設中のザルムハーフェン・タワー(Zalmhaventoren) は215メートルに達した。来年完成予定のこのビルは60階建てで、住宅のほか、オフィス、レストラン、屋上の庭、ガレージそしてフィットネスクラブが入る。ちなみに、世界で最も高いビルはドバイにあるルジュ・ハリファでその高さはなんと828メートル。ニューヨークのエンパイアステートビルは381メートルなので、世界規模ではまだ低いが、オランダでは最も高いビルとなる。

高層アパートが多く建設されているのは、ロッテルダムの他にもハーグやアムステルダムで目立つ。現在高さ70メートル以上の高層ビルはオランダで200棟以上ある。

これからも高層住宅は建設が予定されているが、昨今の住宅不足の解決になりそうもない。まずは費用の問題。このザールムハーフェン・タワーを例に上げると、家賃平均は1700ユーロ。購入するには百万ユーロは下らない。超高層ビルを建てるには特別なコンクリートや鉄鋼を使用せねばならず、建設費用がかさむことがその一因だ。
現在注目されているのは、木材などのサステイナブルな建材を使った70メートル以下の中層ビル。都会へ隣接し、価格も中程度に押さえている。こういう中層住宅が増えれば、少しは住宅不足緩和に貢献するかもしれない。


オランダの深刻な住宅不足、5つの問題点と解決策
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12日日曜日、政府の住宅政策に抗議する数千人が参加する大規模なデモがアムステルダムで予定されている。オランダでは数年にわたり深刻な住宅不足が続いている。家賃は上昇し続け、住宅価格は高騰する一方。その原因は?解決策はあるのか?

1.少なすぎる新規住宅建設
現在、住宅の需要に対して約30万戸が不足している。解決方法は、新規に住宅を建設するという単純なものだが、ここ数年間ほとんど満たされていない。国務省の依頼でABFリサーチ社が調べた調査では、この住宅不足は2035年になっても解決しそうにない。住宅購入熱は、超低金利のせいで収まるところを知らず、需要は高まる一方だ。

2. 低家賃の住宅不足
低価格住宅(ソーシャルハウジング)を提供する住宅組合(Woningcorporatie)に対する税金が問題となっている。50戸以上の公営住宅を賃貸する住宅公団に対する税金が2012年から導入され、毎年17億ユーロが課税されている。これにより住宅組合は新規に住宅を建設することをやめた。この税金を廃止すれば、住宅組合も新規に住宅を建設し住宅供給を増やせるはずだ。

3.フリーセクターを牛耳る投資家
低所得者用住宅(ソーシャルハウス)以外の住宅はフリーセクターの住宅と呼ばれ、家賃は自由に設定できる。投資家がフリセクターの住居を買い占め、高い家賃で賃貸しているのも大きな問題となっている。機関投資家だけでなく、個人も貯蓄より不動産投資のほうが利回りはいいため、住宅を買い賃貸している。住宅不足を反映し、家賃は上がる一方だ。住居の賃貸に対し、家主の所得税が優遇されているが、これを廃止することで解決へ一歩近づくはずだ。

4.フリーセクターに翻弄される
政府によるフリーセクターの家賃制限もデモ参加者の要望のトップにある。公営住宅の家賃は、ポイント制で決まるが、同じような制度をフリーセクターの住居にも適用することを求めている。

5.格差は広がるばかり
上記の問題に翻弄され社会格差が広がる一方だ。低所得者は所得の多くを家賃に持っていかれ、ますます貧困化している。これまで低家賃の住宅が立ち並んでいたエリアは、取り壊され、もっと実入りのいい高級住宅に建て直されている。こうして大都市は、高級住宅を賃貸したり購入できる金持ちばかりが住む街に変貌している。これに対し政府は本腰を入れて対策を練らねばならない。今回のデモは政府の早急な対策を要求しており、多くの人が参加すると見られる。

上がり続ける不動産価格と深刻な住宅不足
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コロナ禍にもかかわらず住宅価格は上昇を続けている。これはオランダ人だけでなく、オランダに仕事や留学で滞在する人、オランダに移住する人にとっても大きな問題となっている。

購入価格も20年前の2000年が平均17万ユーロであったのが、昨年12月には33万ユーロとほぼ倍増している。上昇しているのは売家だけでなく借家の場合も同様で、賃貸住宅そのものを探すことすら難しくなっている。この価格上昇の一番の原因は住宅不足だ。一昔前は高齢者は老人用住宅などに移ったが今では自宅でそのまま暮らす人がほとんど。人口は増え続け国外からの就業者も増加している現在、とくに若い人が住宅を探すのは至難の技だ。

オランダには住宅不足からホームレスになった人が4万人もいる。これらのホームレスは野外で暮らすわけでなく、ほとんどが友人や家族の家を転々として暮らしている。このほか、正式な住居ではないバケーション用の家やキャラバンなどで暮らす人も6万人いる。また通常オランダでは義務教育が終わると親元から離れ自立していたが、住宅不足から大学や就職しても親元で暮らす人が増えている。

さてなぜ住宅価格が上昇しているのか。背景には経済成長と住宅ローンの金利下落による購入者の増加がある。家賃を払うよりもローンを組んだほうが安いからだ。また、金融危機で新規の住宅建設がストップしたことが住宅不足に拍車をかけてきた。そして、オランダへの移住者数の増加や高齢者が住居を保持し続けることによる住宅不足である。

解決法は住宅供給を増やすことだ。住宅建設に拍車をかけるだけでなく、たとえば、空いているオフィスビルを住宅に改造したり、恒久的ではない仮設住宅を増やすなどが考えられる。

アムステルダム、投資目的の住宅購入を禁止する計画
アムステルダム市議会は、投機のための不動産購入を禁止する意向だ。「深刻な住宅不足を利用して利益を上げている。」と市当局は批判している。

先週アムステルダム市議会では、新築住宅を賃貸目的で購入することを禁じる法案の検討に入った。対象となるのはこれから建設予定の新築住宅である。オランダとくにアムステルダムの不動産価格の上昇は止まりそうもない。とくに投機目的で住宅を購入し高い家賃で貸し出すという取引が増えており、これも価格上昇に拍車をかけている。オランダ中央銀行によれば、住宅売買取引の5件に1件はこういった投機目的だという。「個人用住宅賃貸市場は拡大の一方。これに歯止めをかけねばならない。」と市議会。

個人の住宅購入者は、こういった機関投資家には勝てない。投資家は潤沢な資金を持っているだけでなく、不動産投資による高い利益率を熟知している。これがさらに不動産価格を上げることに繋がり、一般の人には手が届かなくなるという悪循環を生んでいる。50平米の小さなフラットでも月に1300から1500ユーロの家賃収入がある。銀行に預金していてもこれだけの利子は生まれない。

住むために住宅を購入する人々を守るために、このような法律必要になると市議会。法案には、自分が住まない場合には、家族に貸すか、家賃の上限を1027ユーロにするなどが含まれている。

欧州他国でも同様な問題が生じているが、法律で禁止しようとしているのはアムステルダムが初めてである。ベルリンやバルセロナでは市が住宅を買い上げるという試みを行っている。イギリスでは2つ目の住宅購入に高い税金をかけるなどの措置を導入し、投機による不動産価格の上昇を防ごうとしている。
アムステルダム市では今週から、市の許可なしに自宅をエアビーアンドビーなどの民泊として貸し出すことも禁止となった。

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