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賃貸物件の家賃また大幅に上昇
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フリーセクターと呼ばれる賃貸物件の価格の上昇が止まらない。フリーセクターの物件とは、国の補助や規制のあるソーシャルハウスと違い、家賃規制や補助などがない住宅である。過去3ヶ月の全国平均家賃は昨年同時期と比較して5.3%上昇している。コロナ危機で一時家賃が下がったが、今では過去最高額に上っている。とくに、家具や設備のない空の状態の住宅の家賃上昇が激しい。

全土平均家賃(1平米あたりの価格と上昇率)
家具付き: 19.68 (8.1% )
設備付き家具なし:16.39 (8%)
設備なし:16.39 (20.9%)

賃貸住宅を専門に扱う不動産業者パラリウスによれば、この家賃上昇は想定内だという。需要は異常に高く供給が少ないので、当然家賃は上がる。これまでは家賃を払うよりも家を買ったほうが安いという算段で持ち家を購入する人が多かったが、昨今の不動産価格の上昇で手が出なくなり、仕方なく賃貸物件を探している。いわゆるソーシャルハウスを借りるには収入が多すぎ、家を買うには少なすぎるといった中間層だ。さらにソーシャルハウスに入居資格があっても、あまりにも待ち時間が長いためフリーセクターの住居を探す人も増えている。

オランダ全土で見てみると、価格上昇が激しい地区とそれほどでもない地区がある。ナイメーヘンでは、昨年比較で0.7%下がっている。ティルブルフでは4.4%も下降している。これに対し、アムステルフェーンでは8.4%上昇、アイントホーフェンに至っては11.7%の値上がりが記録されている。パラリウスによれば、この2市のように駐在員の多い地域での値上がりが激しいという。コロナ危機が始まった2020年から2021年にかけて、駐在員が帰国したり、観光客も激減したため、家賃は下がっていた。ところが昨年後半からの規制緩和で、駐在員も観光客も戻ってきている。


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アムステルダム、投資目的で購入した不動産の賃貸禁止を検討
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アムステルダム市は、WOZと呼ばれる公示価格が512,000ユーロ(約6600万円)以下の家を購入した場合、賃貸せずに自分で居住しなければならないという条例を導入する計画だ。投資家が不動産を購入し不当に高い家賃で賃貸するのを防ぐのが目的である。

512,000ユーロまでという価格帯を設けることで、アムステルダム市内の60%の不動産が投資目的で購入されるのを防ぐことができるという。「この住宅難を利用し、(個人)投資家が家を購入し高い家賃で貸して利益を上げるのは許されることではない。」と市議会。購入後最低5年は自分で居住しなければならなくなる

ただし例外もある。購入した家を親、兄弟、子供などの家族に貸す、あるいは海外転勤などのために一時的に貸すのは問題ないという。また家の一部がオフィス、店舗などである場合も例外となる。この条例に関して市民は意見を市に提案できる。3ヶ月後に条例が発足するか否かが決定する。

アムステルダムでは30%の不動産が個人投資家が所有している。過去7年間で不動産価格は約2倍の平均50万ユーロとなっている。

この賃貸禁止条例は、来年の1月からアムステルダム以外の都市でも実施されそうだ。一部の地域で、投資目的での購入が禁止される。このためこれから2ヶ月間の間、不動産投資が活発化しそうだ。

過熱するオランダの不動産市場、1年間で過去最大の15%上昇。今後は?
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コロナ禍でもオランダの不動産価格の上昇は留まるところを知らない。2020年の平均価格は38万5千ユーロ(約5千万円)で、上昇率は15%と過去20年で最高の上げ幅だった。

価格上昇は、超低金利、異常な住宅不足、そして社会経済が安定しているという見通しがあることから来ている、と不動産業界は指摘している。過去3ヶ月を見ると北ホランド州で20%以上の価格上昇が見られることと、農村地区への移住の関心が高まっていることが特徴だ。また大都市での価格上昇は平均15%だが、すでに価格上昇が頭打ちに近づいているアムステルダムでは7%だった。アムステルダムの不動産の平均価格は52万ユーロ(6700万円)。中心地では72万ユーロ(9300万円)となっている。

家の形態別でみると、一番上昇率が高いのは一軒家で19%  また、新築住宅でも8%上がり平均43万3千ユーロとなっている。住宅供給も1995年以来最低のレベル。購入価格も提示価格を上回るものがほとんどで、10%以上の価格を入札しないと購入できない状態が続いている。とくにアムステルダムではこの入札競争が激しく、時には提示価格に10万ユーロ(約1300万円)を上乗せせねば買えないという地域もある。

今後この上昇はさらに続くのだろうか? この高値で住宅を購入した際にどんなリスクが考えられるのだろうか。コロナ危機が去り、国の企業に対する支援策が終焉し、金利が上昇した場合に、需要が急速に冷え込むかもしれない。それでもRabo銀行の専門家によれば、金利は低く抑えられ、今年も8%の上昇は続き、さらに来年も4%の上昇が期待されるという。スイスUBS銀行の報告書ではアムステルダムの不動産価格はバブル状態で、いつ崩壊するかわからないとなっている。これに対しオランダの銀行は、住宅不足は今後も続く上、新築住宅建設*が遅々として進まないことから価格はまだ上昇すると、強気である。

上がり続ける不動産価格と深刻な住宅不足
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コロナ禍にもかかわらず住宅価格は上昇を続けている。これはオランダ人だけでなく、オランダに仕事や留学で滞在する人、オランダに移住する人にとっても大きな問題となっている。

購入価格も20年前の2000年が平均17万ユーロであったのが、昨年12月には33万ユーロとほぼ倍増している。上昇しているのは売家だけでなく借家の場合も同様で、賃貸住宅そのものを探すことすら難しくなっている。この価格上昇の一番の原因は住宅不足だ。一昔前は高齢者は老人用住宅などに移ったが今では自宅でそのまま暮らす人がほとんど。人口は増え続け国外からの就業者も増加している現在、とくに若い人が住宅を探すのは至難の技だ。

オランダには住宅不足からホームレスになった人が4万人もいる。これらのホームレスは野外で暮らすわけでなく、ほとんどが友人や家族の家を転々として暮らしている。このほか、正式な住居ではないバケーション用の家やキャラバンなどで暮らす人も6万人いる。また通常オランダでは義務教育が終わると親元から離れ自立していたが、住宅不足から大学や就職しても親元で暮らす人が増えている。

さてなぜ住宅価格が上昇しているのか。背景には経済成長と住宅ローンの金利下落による購入者の増加がある。家賃を払うよりもローンを組んだほうが安いからだ。また、金融危機で新規の住宅建設がストップしたことが住宅不足に拍車をかけてきた。そして、オランダへの移住者数の増加や高齢者が住居を保持し続けることによる住宅不足である。

解決法は住宅供給を増やすことだ。住宅建設に拍車をかけるだけでなく、たとえば、空いているオフィスビルを住宅に改造したり、恒久的ではない仮設住宅を増やすなどが考えられる。

オランダの不動産価格コロナでも上昇。8月は8%上昇で過去最高に
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オランダの不動産価格はコロナウィルスによる経済への打撃にも関わらず上昇を続けている。8月の不動産価格は昨年同時期と比較し8.2%上がり、全国平均の不動産価格は333,277ユーロ(約4千万円)と過去最高額となった。オランダ中央統計局CBSの経済部によればコロナ危機の不動産への影響はまだ出ていないという。これが2009年の金融危機と大きく異る。今回のコロナ危機では若者の失業者は増えたが、就業者では経済的問題はとくにない。

預金してもマイナス金利だし、金融資産には1.65%の資産税が課せられる。そして中央銀行によるインフレ促進政策。さらに住宅不足と少ない新規建設プロジェクト。ローン金利は限りなくゼロに近い。これらを総合すれば金融資産を持つよりも不動産に投資する人が増えるのは理がかなう。

オランダの不動産市場の高騰もピークを超え、家賃の上昇率も減少気味
賃貸住宅の家賃はいまだに上昇中だ。しかし今年第1四半期の全国の上昇率平均は4.9%と低くなった。賃貸住宅ブローカーであるパラリウス(Pararius)が発表した数字である。
上昇率は下がったといっても、ハーレム、アルメール、そしてスキーダムといった大都市周辺では他の地域と比較し大幅に上昇している。アルメールでは15%も上昇し、1平米あたりの平均賃貸料金は13.78ユーロとなった。ハーレムでは同19ユーロ、アムステルダムでは23ユーロである。アムステルダムでは上昇率は低く3.6%だった。

州ごとで見ると上昇率が高いのはゼーランドとフレーフォランド州。フリースランド州では家賃自体が下がっている。オランダの不動産価格は高騰の一方だったが、パラリウス社によれば冷却期にはいってきているという。これにともない家賃も上昇が抑えられ気味。

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