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家賃の大幅値上げに規制か?
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インフレによる家賃の大幅な値上がりが懸念されている。現在の法律では、インフレ率+1%までの家賃の値上げが許されている。当初はこの規制はテナントを守るための措置だったのだが、このところの急激なインフレで家賃の大幅上昇が続いている。

例えば今年のインフレが7%だとすると(実際にはもっと上がると見られる)、家賃は8%まで上げることができる。1ヶ月1000ユーロの家賃を払っている人は毎月80ユーロの値上がりで年間960ユーロ余計に払わねばならなくなる。テナントの利益を擁護する団体「住宅協会(Woonbond)」は、この値上げを懸念し下院に書面を送り、家賃値上げの見直しを要請した。

住宅協会は「現在の規定が2023年まで継続されたとしたらテナントにとって大きな問題となる。家賃凍結を決めてテナントを守ってほしい。」とコメントしている。

政府でもこの家賃の値上がりを重く見て、討議が行われてきた。過半数の議員がこの法改正を支持している。

これに対し、11日国務省は法改正に向けて準備を行っていることを発表した。すでに低所得者用のソーシャルハウス年間の家賃値上げのシーリングは決まっているが、通常の賃貸でも最大値上げ率を定める方向だ。インフレ率とは関係なく値上げ率の制限をするなどの改定案が提案されている。


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政府、中間所得者用住宅用家賃に制限か
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オランダの賃貸住宅は、政府の補助が出るソーシャルハウスと一般の民間賃貸に分かれている。前者は所得制限があるが、民間の賃貸住宅は誰もが入居できるが家賃に規制がないため、高騰が続いている。これに対し、政府は自由セクターといわれるこの中間所得者用住宅の家賃の制限に乗り出す。オランダで一番住宅難で困っているのは、この中間所得層。ソーシャルハウスに入居するには所得が高すぎるのと、この層のための住宅が大幅に不足している。

政府の提案では、いわゆる自由セクターの家賃がソーシャルハウス(家賃の上限は763ユーロ)と同様なポイント制になる。ポイント制とは、住宅の広さ、部屋数などで決まるが、144ポイントまでは、再考で763ユーロに制限されている。
現在住宅省のデ・ヨング大臣が計画しているのは、中間所得者用住宅の家賃をで1000ユーロ(187ポイント)からの1250ユーロ(232ポイント)内に収めること。このポイント内に90%の賃貸住宅が含まれるはずだという。

このシステムが導入されると、家主は家賃を自分で決めることができなくなる。現在、住宅不足が反映され家賃が大幅に上がっているが、大臣によれば政府がこれに思い切って介入するのだという。

しかしこの制度がいつからどのように実施されるかはまだ決定していない。大臣は夏以降に議会で検討し法定化を進める予定だ。法定化されると、各市町村は賃貸住宅がポイント制を遵守しているかを管理することになる。この制度は家賃の高騰を防ぐという目的があるが、同時に年金基金など住宅に投資している企業も守らねばならないというジレンマも発生する。そのほかにも現在の家賃はどうなるのか、どの地域の住宅に適用されるのかなど、解決しなければならない問題は山積みである。実際にこの法律が実施されるのは2024年以降になりそうだ。

賃貸物件の家賃また大幅に上昇
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フリーセクターと呼ばれる賃貸物件の価格の上昇が止まらない。フリーセクターの物件とは、国の補助や規制のあるソーシャルハウスと違い、家賃規制や補助などがない住宅である。過去3ヶ月の全国平均家賃は昨年同時期と比較して5.3%上昇している。コロナ危機で一時家賃が下がったが、今では過去最高額に上っている。とくに、家具や設備のない空の状態の住宅の家賃上昇が激しい。

全土平均家賃(1平米あたりの価格と上昇率)
家具付き: 19.68 (8.1% )
設備付き家具なし:16.39 (8%)
設備なし:16.39 (20.9%)

賃貸住宅を専門に扱う不動産業者パラリウスによれば、この家賃上昇は想定内だという。需要は異常に高く供給が少ないので、当然家賃は上がる。これまでは家賃を払うよりも家を買ったほうが安いという算段で持ち家を購入する人が多かったが、昨今の不動産価格の上昇で手が出なくなり、仕方なく賃貸物件を探している。いわゆるソーシャルハウスを借りるには収入が多すぎ、家を買うには少なすぎるといった中間層だ。さらにソーシャルハウスに入居資格があっても、あまりにも待ち時間が長いためフリーセクターの住居を探す人も増えている。

オランダ全土で見てみると、価格上昇が激しい地区とそれほどでもない地区がある。ナイメーヘンでは、昨年比較で0.7%下がっている。ティルブルフでは4.4%も下降している。これに対し、アムステルフェーンでは8.4%上昇、アイントホーフェンに至っては11.7%の値上がりが記録されている。パラリウスによれば、この2市のように駐在員の多い地域での値上がりが激しいという。コロナ危機が始まった2020年から2021年にかけて、駐在員が帰国したり、観光客も激減したため、家賃は下がっていた。ところが昨年後半からの規制緩和で、駐在員も観光客も戻ってきている。

住宅難。駐在員が戻り、家賃がまた値上がり
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賃貸物件を紹介するプラットフォームを運営するParariusによれば、コロナ禍で帰国する駐在員が増え一時的に家賃が下がっていたが、今年の夏以来また値上がりが始まっているという。政府による補助がない自由セクター(Free Sector)の家賃は7月、8月、9月には前年同月比で2.5%アップしている。家賃はこの3ヶ月平均で1平米あたり17ユーロ。家具付きの場合の平均家賃は1平米あたり18.99ユーロとなっている。ただし、家具なし、その他の設備なしという、いわゆる裸の状態の物件は同12.6ユーロと4.9%の値下げが見られる。

いわゆる自由セクターでの借家の需要は高い。オランダではたった7%がこの自由セクターの借家なので、家賃は上がる一方である。昨年はコロナ危機で帰国する外国人が多く、一時的に家賃は下がっていた。しかし入国が可能になって以来、アムステルダムなどの人気都市の家賃は上昇を続けている。アムステルダムの平均家賃は1平米あたり22.44ユーロ。このほか、フレーフォランド州やフローニンゲン州そしてヘルダーランド州といった地方都市でも家賃は大幅に上がっている。

Prerius社は、政府がなんの対策も取らなければ家賃はこの後も上昇を続けると見ている。政府は不動産投資企業が新規住宅を建てることを制限する意向だが、これは解決策ではないとコメントしている。

家賃の敷金が返金されない
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オランダでも家を借りるときには敷金を支払うが、契約終了次に何の問題がなくても敷金が戻ってこない場合が多いという。賃貸連盟(Woonbond)によれば、貸主がわざと返金を遅らせたり拒んだりすることがあり、この団体がクレームや相談を受け取ることが多いという。賃貸者が訴訟しないことを想定し、家主はいろいろな理由をつけて敷金を返済しないという場合がある。

アムステルダム市内だけでも敷金が不当に返済されないケースが数百件起きているという。とくに外国人駐在者や移住者が被害にあっている。外国人が家を借りる場合、家賃の2−3倍の敷金を払うことが多い。アムステルダム市内では家賃は月額2000ユーロが普通だが、敷金は4000から6000ユーロという金額だ。たいていの駐在者は短期間で帰国あるいは異動するため、家主はそのまま敷金を返済しないというケースが起きている。あるいはあらゆる理由をつけて返済を延長する。これはアムステルダムだけでなく、ハーグやロッテルダム、ユトレヒトといった大都市でも同様だ。

敷金が不当に返金されない場合には訴訟することが可能だ。いずれにせよ、入居前と退去時に家主といっしょに損傷がないかどうかすべてをチェックするのが大切であると、賃貸団体。ちなみにイギリスでは敷金は第3者の団体に預けることで、このような不当な返金拒否を防いでいる。昨年11月にオランダの国会でも緑の党がこれを提議したが、却下されている。

オランダ、都市部での家賃下がる
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アムステルダムやハーグそしてアイントホーフェンなどの都市部での家賃が下降している。長期間オランダでは家賃が上昇し続けてきたが、この第2四半期にはじめての下降である。ただし全国平均では2.4%の上昇。ユトレヒトではなんと5%も上がっている。(前年同時期との比較)

調査をした賃貸業者パラリウス(Pararius)によれば、外国人駐在者たちがコロナ危機で一時的に自国に帰ったことが起因しているという。「駐在員がいなくなり、部屋が空くことになったが、空き部屋を保持するより低家賃でも貸したほうがいい」というオーナーが多いらしい。アムステルダムで賃貸を行っている不動産業者によれば、これまで顧客の80%が駐在員だったが今では半数以下だという。たとえばアムステルダムのバウテンフェルダートの120平米のマンションは、これまで月額2400ユーロという家賃だったがこれを1850ユーロに値下げしている。ただし家賃の低下は新規に契約する場合であり、年間で契約している場合には家賃の変更はない。

アムステルダムでは駐在員の減少のほか、これまでエアビーアンドビーなどの民泊に貸していたのが旅行者がいなくなり、空き部屋が増えている。これも家賃の低下の一因となっている。

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